Immobilie in Peru erwerben

 

In Peru kann man frei Immobilien erwerben, teilweise gibt es dort Schnäppchen zu ergattern.

Die Preise sind gerade in ländlichen Gebieten noch häufig recht billig, verglichen etwa mit Mitteleuropa, was aber auch meist Abstriche an der Lebensqualität mit sich bringt. In Südamerika ist alles noch etwas schlichter, die technische Evolution meist nicht auf dem Stand wie unter anderem in Europa und die Lebensgewohnheiten einfach anders.

 

Ein Holzhaus in Peru

Zudem ist die Kriminalitätsrate erheblich höher als in Europa, auch darauf sollte man ein Augenmerk legen, gerade auch wenn man schon Kinder hat. Als Tourist in Peru zu arbeiten ist nicht gestattet, dazu braucht man ein Arbeitsvisum.

Das alles kann man ja auf einer Reise nach Peru ausloten, es gibt ja auch die Möglichkeit, länger im Lande zu bleiben als nur ein paar Wochen. Bei der Einreise bekommt man im Reisepass als Tourist 183 Tage Peru-Visa eingetragen, das sollte nun doch schon genügen, um das Land und seine Einwohner ausgiebig kennenzulernen.

Dazu ein Tipp:

Schauen Sie sich den Stempel gut an, ob der Einreise-Beamte auch diese 183 Tage Visum wirklich einträgt, am besten vorher schon mal klarstellen, dass man Tourist ist und man ein halbes Jahr in Peru verbringen will.

Manchmal unterläuft den Spezialisten auch mal ein Fehler, und jeder Tag ohne Visum in Peru wird bei der nächsten Ausreise mit einem US-$ Strafe belegt. Uns ist das selbst schon passiert, also hat das auch Hand und Fuß und ist kein Gerücht.

 

Wir sind auch gerne für Sie da, kontaktieren Sie uns per Mail (s.Impressum), falls Sie einen Immobilienerwerb in Peru planen, etwas Unterstützung kann ja nie schaden.

 

Immobilien in Lima

 

Es gibt natürlich alles an Angeboten, was man sich vorstellen kann. In der Hauptstadt Lima sind die Preise in den sehr guten Lagen fast schon mit Europa vergleichbar. Zum Beispiel kostet ein qm Grund in der besten Lage in Miraflores mittlerweile um die 5.000 US-$.

Auch San Isidro ist eine sehr nette, aber auch recht teure Gegend in der Nähe des Zentrums von Lima. Die Preise dort sind nicht weit weg von denen im durch den Tourismus stark verwässerten Stadtteil Miraflores.

Interessant, überwiegend sicher und noch Steigerungspotential bietet die zweit- und drittbeste Lage in Lima.

Hier besteht die Möglichkeit, ein Grundstück, ein Haus, oder auch eines der vielen 1-4 Zi. Apartments in einem Hochhaus oder einer 4-Stockwerke Anlage günstig zu erwerben.

In Carabayllo oder Villa Maria etwa kann man mit 20.000 US-$ schon ein kleines Apartment mit 50qm erwerben.

Im Osten Limas, wo sich Ate, San Juan de Lurigancho oder auch Santa Anita befindet, sind die Quadratmeterpreise aktuell bei ca. 900 US-Dollar.

Im Norden Limas, in den Stadtteilen Comas, Carabayllo, Independencia, Puente Piedra, San Martin de Porres und Los Olivos liegen die Preise bei etwa 1.000 US-$ pro qm.

Im modernen Lima, wozu man Barranco, Surquillo, Lince und Magdalena etwa zählt, ist der durchschnittliche Preis pro qm bei etwa 1.500 US-$.

In den besseren Stadtteilen Limas, wozu man La Molina, San Borja, San Isidro und Miraflores zählen kann, muss man dagegen schon mit mehr als 2.000 US-$ pro Quadratmeter für sein Apartment rechnen, hier geht es in den besten Lagen mit Meerblick und Balkon etc. auch schon gerne mal viel höher.

Apartments im limenischen Stadtteil Surco

Im recht gut gelegen District Surco kommt ein Grundstück mittlerweile auf mehr als 1.000 US-$ für den Quadratmeter, hier besteht aber noch Potential. In Surco wurde und wird zudem auch immens viel gebaut, sodass hier auch das Angebot an Apartments recht hoch ist.

Die älteren Bewohner des Bezirks können sich noch an die Zeit erinnern, als in Surco ein Hektar für ein paar Dollar den Besitzer wechselte. Damals war dieser Teil Limas noch Weinanbaugebiet und rein landwirtschaftlich genutzt. Heute ist der Stadtteil einer der besten Limas und am aufsteigenden Ast, wenn man das so nennen kann.

Hier werden in der letzten Zeit vermehrt mehrstöckige Apartmentanlagen gebaut, mit 4 Stockwerken noch ganz ansehnlich. Diese Apartments gibt es im Neubau dann ab etwa 1.000 US-$ pro Quadratmeter, mit guten 100qm und einfacher, solider Ausstattung.

Typisch ist hier der mindestens 2,50 Meter hohe Metallzaun in der Einfahrt, die meist nicht die von der Gemeinde (Municipalidad) geforderte Anzahl an Parkplätzen bietet.   bessere Anlagen haben zudem einen fest integrierten Securitydienst, der rund um die Uhr das Gebäude und die Besucher checkt und bewacht.

Häufig verfügen die Apartments über einen oder auch zwei Lichtschächte. Trotzdem ist es meist noch nötig, das Licht einzuschalten. Die Bebauung ist meist sehr dicht und daher fallen in vielen Installationen drei Seiten des Hauses als Lichtquellen aus. Die Erbauer setzen wohl mehr wert auf andere Vorzüge als auf lichtdurchflutete Flure und Zimmer.

 

Hauskauf in Lima

 

Nebenkosten

Auch bei einem Kauf eines Hauses sind etliche Dinge zu beachten. Zum Beispiel ist die Abrechnung der letzen Jahre für die Nebenkosten zu prüfen. Hat der Vorbesitzer hier nicht bezahlt, geht die Schuld auf den neuen Inhaber über. Bei einem normalen 4-Personen Haushalt rechnen wir in Lima mit etwa 200 Soles pro Monat für Wasser und Strom. Werden diese Leistungen nicht bezahlt, dann erfolgt eine Sperre des Leistungserbringers, der neue Eigentümer muss dann einfach einen neuen Antrag stellen, um diese Leistungen nutzen zu können.

Dazu kommen aber auch weitere Kosten, wie etwa die Müllgebühren, Grundsteuer, Strassenreinigung etc. Je nach Lage in der Stadt und können auch noch andere Zusatzkosten in Rechnung gestellt werden. Diese werden von einigen Hausbesitzern nicht bezahlt und laufen so in Einzelfällen bei den Municipalidades zu stattlichen Fehlbeträgen auf, die einem neuen Inhaber dann in Rechnung gestellt werden können.

Mittlerweile schreiben wir das Jahr 2014 und es wird nun vom Notar in Lima verlangt, dass die sogenannte “Auto-Value” bezahlt sein muss, eine Bescheinigung der Municipalidad muss beim Notar vorgelegt werden. Dies muss bei der entsprechenden Municipalidad beglichen werden, in dem sich die Immobilie befindet.

Die Lüfte, oder besser Aires

Als Aires werden die noch möglichen, aber noch nicht bebauten Stockwerke einer Immobilie bezeichnet. Diese werden bei einer Preisfindung in Großstädten wie Lima mit in den Grundstückspreis eingerechnet. Hier gilt es aufzupassen, wenn man etwa das Primer Piso (Erdgeschoss) mit Grundstück erwirbt und darüber eine weitere Wohnung sitzt. Dann kann es gut sein, dass die Aires der Partei im Obergeschoß gehört. Wenn diese einem weiteren Ausbau in den Aires dann nicht zustimmen, kann man nichts machen. Gerade wenn es dort um viele mögliche bebaubare Stockwerke geht, ist natürlich hier eine höhere Bewertung des Grundes gerechtfertigt.

Daher werden nun auch in Surco schon in einigen guten Lagen Preise von 2.000 US-$ pro qm bezahlt. Es entstehen in letzter Zeit häufig vier- oder fünfstöckige Apartmentblocks. Pro Wohneinheit verlangen die Bauträger Preise ab etwa 1000 US-Dollar/qm. Damit wird aus 150qm Grund für 300.000 US-$ dann im positiven Fall innerhalb einiger Monate bei 5 Pisos oder Stockwerken 750.000 US-$. Die Kosten für die Erstellung von fünf Apartments mit jeweils 120qm belaufen sich auf geschätzte 250.000 US-$, sodass hier ein schöner Gewinn für den Bauträger von etwa 200.000 US Dollar zu verbuchen ist. Unterstellt, dass alles glatt läuft und die Apartments auch ihre Käufer finden, was bis dato wohl noch der Fall ist.

Reich und Arm in Lima

Rundum auf den Hügeln der Hauptstadt Lima sind die armen Viertel, die Häuser dort sind auf Grund gebaut, der den Hausbauern meist nicht gehört, in manchen Städten Perus werden diese Siedlungen, auch “Invasiones” genannt, TV-wirksam geräumt. Ein Eintrag ins Grundbuch ist dort natürlich gar nicht möglich und wer sich dort was kauft, der weiß normalerweise, was er macht.

Anders ist hier das recht hochwertige und teils sehr schöne Viertel mit dem Namen einer Mühle: La Molina. In dem Barrio, oder auch Distrikt genannt, finden sich auch auf den Hügeln selbst tragende, protzende Hochhausboliden, die stahlgesockelt in den Himmel über Lima ragen.

Die Grundstücke in La Molina zählen mit zu den teuersten der Stadt. Vor kurzem wurde eines der teuersten Häuser in der Stadt Lima am Markt angeboten. Die Villa mit etwa 600 qm Grundfläche wurde recht schnell für 2,3 Mio. Dollar verkauft.

Im Vergleich dazu hat Ende 2012 ein recht kleines Haus mit 65 qm im Stadtteil Villa Maria de Triunfo um 20.000 US-$ auch recht schnell einem neuen Eigentümer gefunden. Es gibt sie also schon, die Schnäppchen, man muss sie halt auch in Peru suchen.

Grundbuch in Peru

 

In Peru gibt es auch ein Register, in dem die Grundstücke verzeichnet sind. Jedermann kann sich gegen eine kleine Gebühr eine Auskunft aus dem Registro Publico, dem SUNARP, wie es auf Spanisch heißt, über das Objekt einholen. Die SUperintendencia Nacional de los Registro Publicos sollte man unbedingt aufsuchen, bevor man sich zu einem Kauf einer Immobilie entscheidet.

Dazu braucht man neben etwas Geduld den genauen Namen des Inhabers. Falls dieser mehrere Grundstücke besitzt, zudem eine Art Objektnummer, um welches Flurstück oder Gebäude es sich handelt, für das man eine Auskunft erfragen will. Beispiel einer Auskunftsanfrage:  SUNARP-Anfrage-Immobilie-America-de

Mittlerweile ist es in Lima bereits Pflicht, dass der Verkäufer beim Notar einen Auszug aus dem öffentlichen Register liefern muss, um nachzuweisen, dass er der rechtmäßige Inhaber ist.

 

Immobilien ohne Grundbucheintrag

 

Richtig billig wird es meistens dann, wenn man ein Grundstück angeboten bekommt, für das es keinen Eintrag im Register gibt. Dies kann verschiedene Gründe haben.

Zum einen gilt dies für die von den Peruanern einfach für sich in Anspruch genommenen Flächen, die eigentlich dem Staat gehören. Oder der bisherige Eigentümer des Grundstücks ist verstorben und der Pleb meint, hier kann man eine Invasion konstatieren.

Meist schließen sich ein paar Familien zusammen und bauen einige Karton- Lehm- oder Holzhäuschen auf den Grundstücken, danach wird eine Art lose Interessengemeinschaft gegründet, um die Eintragung des in Besitz genommenen Grundes ins Registerbuch zu veranlassen.

Wenn man sich in diesem Stadium anschließt, oder eben ein Grundstück von einem der beteiligten Parteien erwirbt, kann man eventuell ein Superschnäppchen machen. Aber auch gehörig reinfallen, wenn dann der Eintrag ins Registerbuch doch nicht gelingen sollte. Das ist schon ein wenig wie Poker mit Immobilien, für manche mag das ja durchaus seinen Reiz haben, wenn man Spielgeld übrig hat.

Zum anderen kann auch ein Eintrag bestehen, dieser allerdings auf einen anderen Namen lauten. Hier ist natürlich äußerte Vorsicht angesagt.

Der Grund kann aber zum Beispiel darin liegen, dass die im Register der SUNARP eingetragene Person oder Gesellschaft das Grundstück etwa per Minuta beim lokalen Friedensrichter, dem Juez de Paz, weiterverkauft hat und keine ordentliche Eintragsänderung im Grundbuch veranlaßt wurde.

certificado de posesion

Certificado de posesion

Das kann an der Unwissenheit des Käufers liegen, aber auch einfach an einem oft gerade in ländlichen Gebieten anzutreffenden Gutglauben. Ein vom peruanischen Agrarministerium vergebenes, oder auch ein anderes staatliches Grundstück, kann zum Beispiel mit der sogenannten Constancia oder einem Besitzzertifikat, dem Certificado de Posesion auf einen neuen Inhaber übertragen werden.

Auf jeden Fall sollte hier vor Zahlung des Kaufpreises die im Grundbuch eingetragene Person od. Gesellschaft zu einer Unterschrift der aktuellen Papiere vor den Notar zitiert werden, damit der neue Inhaber dann auch sauber in das peruanische Grundbuch mit der sog. Escritura eingetragen wird.

 

Schnäppchen-Immobilien in Peru

 

Wer wirklich ein Schnäppchen machen will, der muß auch in Peru suchen und kann natürlich ohne Immobilienbüro ein tolles und passendes Objekt finden. Vendo Casa, Vendo Terreno, Vendo Departamento sind häufiger einfach so zu finden.

In vielen Städten, oder mehr noch auf dem Land, findet man Angebote nicht nur zum Mieten, sondern oft auch zum Kauf einer Wohnung, einer Finca oder eines Hauses einfach so an der Hausmauer auf einem Zettel notiert als Angebot.

Wer mit offenen Augen durch seinen Stadtteil oder Dorf läuft, dem fallen sicher immer wieder diese Papierzettel auf, die in vielen Fällen aktuell sind und wohl am ehesten ein Schnäppchen beherbergen.

Wer sich am Sonntag in Lima den “El Comercio” zulegt, der kann auf etwa 5.000 Immobilienangebote zugreifen, die im beiliegenden Immo-Teil “Urbania” auf Käufer und Mieter warten. Sicher ist da auch das ein oder andere Schnäppchen versteckt.

 

Schwindel beim Immokauf in Südamerika

 

Aber Achtung, beim Immobilienkauf in Südamerika kann schon auch mal geschummelt werden!

Grundstücke werden zum Beispiel mit falschen Papieren verkauft, oder was auch in anderen Ländern Südamerikas zu erleben ist, dass Grundstücke einfach per “Compra Venta”, also einem einfachen privaten Kaufvertrag, schlicht  mehrfach verkauft werden. Viel Spaß ist dann angesagt beim Eintreffen der anderen “Eigentümer”.

Von Schlampereien und fatalen Formfehlern bis hin zu gefälschten Ausweisen, die einem bei Vertragsabschluss vorgelegt werden, reicht die Bandbreite der Betrugsmöglichkeiten bei einem Kauf einer Immobilie in Peru.

Beim Notar hingegen kann die für den Vertragsabschluss vorzulegende D.N.I., der peruanische Personalausweis, zum Beispiel mittlerweile online auf Echtheit gecheckt werden. Zudem kann der Notar den Registereintrag online einsehen, so denn er einen Online-Zugang bei der Reniec besitzt und der Internetanschluss funktioniert.

 

Der Immobilien Kaufvertrag

 

Wenn nur ein Inhaber eingetragen ist, reicht es, wenn dieser den Kaufvertrag, die “Compra-Venta”  unterschreibt, zudem muß eine “Minuta” erstellt werden, die vom Notar und den Kaufbeteiligten unterschrieben wird.  Der vereinbarte Preis wird beglichen und das ganze Vorgehen wird dann natürlich auch vom Notariat ordentlich ins Register per “Escritura” eingeschrieben. Am besten kann der vorige Eigentümer schon eine Escritura für seine Immobilie vorweisen, die auf seinen Namen ausgestellt ist. Dann geht das ganze Verfahren schneller über die Bühne.

Soweit, zumindest in der Theorie, der einfachste Fall.

Zur Sicherheit muss bei älteren Menschen auch ein Zertifikat von einem eingeschriebenen Psychologen beigebracht werden, damit der einwandfreie geistige Zustand des Unterzeichnenden verbürgt wird.

Ansonsten könnten eventuell andere Berechtigte, wie etwa die Erben dieser Person, ein Gerichtsverfahren gegen den neuen Besitzer anstreben. Und wer da gewinnt, na das steht noch nicht fest.

 

Immobilien aus einer Erbschaft

 

Sehr häufig trifft man auf den Fall, dass man eine Immobilie direkt aus einer Erbschaft heraus angeboten bekommt. Hierbei ist zu beachten, dass unbedingt und ohne Ausnahme alle Erben ihre Unterschrift leisten müssen. Das kann sich bei verwandschaftlichen Zwistigkeiten etwas schwierig erweisen. Oft will ein Beteiligter nicht verkaufen, verweigert die Unterschrift, oder ist womöglich gar nicht auffindbar.

Will man in Peru jemand finden, wendet man sich an die Reniec. Dort sind alle Peruaner per se per Geburt registriert. Wenn man als Ausländer etwa eine Arbeitsstelle hat, dann ist man dort zumindest auch registriert und das letzte Domizil, also der zuletzt bekannte Aufenthaltsort, ist auch dort vermerkt.

Der Juez de Paz

 

Dann gibt es noch tolle Spezialfälle. So wie etwa der Kauf eines Grundstücks, das per “Compra-Venta Vertrag” gemacht wird und vom lokalen Friedensrichter, dem “Juez de Paz” legalisiert wird. Das wird zum Beispiel in Gegenden gemacht, wo kein Notar vor Ort vorhanden ist und der Wert der Immobilie einen bestimmten Wert – in einem speziellen Fall waren das 17.500 peruanische Soles – nicht übersteigt.

Der Verkäufer muss beim Juez de Paz entweder das “Certificado de Possesion” (ohne Escritura, aber der Grund ist z.B eingeschrieben im Ministerio de Agricultura) oder die “Titulo de Propriedad” der SUNARP vorweisen können, um ihn als Eigentümer auszuweisen.

Mit diesem Vertrag in der Hand geht man dann zusammen zum Notar des zuständigen Bezirks und läßt sich seinen Eintrag per Minuta bestätigen und ins Registerbuch eintragen. Die Erfahrung hat gezeigt, daß Verträge durch diese lokalen Gesetzesvertreter nicht immer ordnungsgemäß ausgefüllt wurden, und danach beim Notar teils erhebliche Probleme zu Tage treten.

 

Immobilienerwerb von einer indigenen Kommune in Peru

 

Will man ein Grundstück von den indigenen Einwohner erwerben, braucht es eine Zustimmung der Kommune. Oft verfügen die indigenen Kommunen in Peru über viele Hektar bester Wald- und Ackerfläche, die ihnen von der Regierung in den 70er Jahren des letzten Jahrhunderts überschrieben wurden.

Allerdings muß man hier wieder ganz besonders aufpassen. Diese Grundbesitze sind aufgeteilt in mehrere Parts, zum einen in öffentlichen Grundbesitz, den die indigene Bevölkerung zwar mitbenutzen dürfen, aber nicht bearbeiten, veräußern, oder gar bebauen.

Der andere Teil ist von den Indios bewirtschaftbar und auch kommerziell verwertbar, also auch zum Verkauf geeignet. Hier also muss man sich vor dem Kauf einer Immobilie ganz genau ansehen, was man kauft, die Kommunen haben meist jede Woche eine Versammlung, dort muss dem Verkauf auch zugestimmt werden. Wie wir erfahren konnten, ist ein Verkauf eher selten, an “Gringos” verkauft man zudem nur, wenn dementsprechend auch erheblich mehr bezahlt wird.

 

Angebote im Internet

 

Um per Internet mal etwas weiter zu stöbern in den Immobilienangeboten in Peru hier mal eine  kleine Auswahl an zumeist Spanisch sprachigen Anbietern:

Die Datenbank von Mundoanuncio bietet die Suche nach Häusern, Grundstücken, Apartments zum Kaufen und Mieten.

Das wohl größte Verzeichnis von Immobilienfirmen in Peru, und dort vor allem in der Hauptstadt Lima.

Der auch in anderen Ländern Südamerikas tätige Kleinanzeigenmarkt OLX bietet auch eine große Auswahl an Immobilien in Peru.

Die Erfahrung hat gezeigt, dass es in Peru gerade außerhalb der Großstädte recht günstige Immobilien zu erwerben gibt. Diese werden leider meist gar nicht im Internet inseriert, sondern  finden über lokale Tageszeitungen, per Anschlägen an Hauswänden oder über Mund-zu Mund Propaganda ihren Käufer.

Der Kauf von Privat kann zur aufreibenden und schweißtreibenden Sache werden. Die Papiere sollten wasserdicht sein, die Escritura sollte der Verkäufer eigentlich in Händen halten. Aber hier bietet sich eben auch die Chance, Geld zu sparen und ein Schnäppchen zu machen. Beim Kauf einer Immobilie über eine Possesion kann man sicher noch die besten Renditen erreichen.

Was uns immer wieder aufgefallen ist, dass Angebote mit Preisen in Dollar umgerechnet oft erheblich teurer waren, als Angebote in Soles. Obwohl Soles ja eigentlich auch die übliche Währung in Peru darstellt.

Aber die Peruaner sind auch schlaue Händler und durch die Preisangabe in US-Dollar wird der “sichtbare” Preis etwa von 100.000 Soles auf 49.000 $ “gesenkt”, was natürlich nur optisch eine Optimierung darstellt.

Lange Zeit hat die Währung Perus gegenüber den großen Weltwährungen aufgewertet, der peruanische Sol ist stärker geworden, was auch an der seit Jahren stabilen Wirtschaft liegt. Der US-$ wird momentan etwa mit 2,80 Soles gehandelt, sodass bei 49.000 US-$ der Preis in Soles bei 137.200 liegen würde.

 

Kosten beim Immobilienerwerb

 

Die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag, zudem die zu zahlende Steuer, die Alcabala genannt wird, richten sich auch in Peru nach dem Wert der zu übertragenden Immobilie.

 

Der Notar in Peru

 

Bei einem Grundstück, das für 50.000 Soles verbrieft wird, kostet der Notar etwa 400 Soles, der Registereintrag 185 Soles und die Alcabala beläuft sich auf 420 Soles. Für den eigentlichen Kaufvertrag, die Minuta, kommen nochmal 200 Soles hinzu.

Also etwa 3-4% zusätzliche Kosten, die im Normalfall der Käufer trägt. Bei der Alcabala sollte man das allerdings aushandeln. Hier ist es eigentlich so, dass beide Parteien jeweils die Hälfte der Kosten tragen. Übernimmt man diese Steuer als Käufer voll, sollte man entsprechend den Kaufpreis ermäßigen können.

Die Alcabala wird erst ab einem Kaufbetrag von 36.000 Soles fällig.

Aktuell:

Uns haben mehrere Inhaber von Grundstücken in der Provinz Pasco gebeten, Ihre Chacras im Internet anzubieten. Es handelt sich dabei um Grundstücke mit mehr als 50 Hektar, der von den Verkäufern gewünschte Preis pro Hektar liegt bei etwa 1.000 US-Dollar. Bei Interesse schreiben Sie uns einfach eine Mail.

Stand: 29.10.2015 Mike